二房东整租分拆给中小企业服务型办公室走俏

2019-06-09 13:05:42 来源: 雅安信息港

小儿干咳
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把写字楼整层租下来,分割成面积大小不等的办公室,分租给成长型的中小企业或国际企业驻深办事处,并提供一条龙商务服务,这种早于上世纪70年代初在欧美地区出现的“服务型办公室”,近两年开始在深圳蓬勃发展。近期,走访发现,这些服务型办公室越来越受市场青睐,雷格斯、德事商务中心等国内外知名的服务型办公室供应商开拓了深圳市场,而深圳本土成长起来的创富港也逐步开始战略扩张。

布局瞄准核心商务区

“我们目前在全国有100余家店,分布在香港、北京、上海、广州、深圳等8个城市,其中深圳有32家,并且一直都在扩张。”深圳本土成长起来的创富港市场部总监朱旗告诉,创富港所提供的服务型办公室分布在罗湖的国贸片区、福田的华强北、车公庙以及南山的蛇口片区。

另据了解,不少国际知名的供应商也进军了深圳市场。如全球的办公空间创新性解决方案供应商雷格斯今年初落户深圳新世界中心,成为其在深圳的第五家分店,其余四家分别在罗湖的彭年广场,福田的安联中心、NEO大厦和南山蛇口的新时代广场。而致力于服务亚太区域市场的德事商务中心同样瞄准了深圳福田CBD,在嘉里建设广场二座和三座有两个整层商务中心,其中三座13楼的经营面积达2000平方米。由鼎辰(香港)投资集团有限公司投资设立的高端智慧商务平台(MFG)也于去年落户京基100,租下大厦的6个楼层,再拆分成160至600平方米的小型办公室出租。

观察到,这些国内外的服务型办公室选址时无一不瞄准交通便捷、商务配套齐全的核心商务区。“选址是服务型办公室成败的关键。”朱旗告诉。

租期、面积灵活 揽中小企业

刘先生租用了鼎辰投资在京基100约10平方米的服务型办公室,“高端写字楼都要半层或者整层出租的,我们只有5—6个人,这种小办公室是比较合适的。”刘先生告诉,他们来深拓展业务,能租到这么小面积的办公室不容易。

像刘先生这种客户是服务型办公室主要的招租对象。据调查了解,入驻服务型办公室的企业主要有创业型的小企业、临时成立的项目团队、外地企业驻深办事处等。无需装修,租期、面积灵活以及全方位的商务服务是其入驻的理由。美国辛普森游艇公司深圳分公司租下了嘉里建设广场三座13楼约200平方米的办公室,该公司负责人告诉,租这里主要的原因是不用装修,可以拎包入驻。

“这种办公室面积小的只有10平方米左右,大的有100—200平方米,租期可以是一天甚至几个小时,也可以是一个月或一年。”朱旗告诉,客户无需订立复杂的合同,只要双方签订一份简单的协议,即可拎包入驻了。

据了解,这种服务型办公室有分高端型和经济型的,如雷格斯和德事商务中心这类就是走高端路线,服务的是外企驻深办事处,驻点一般会在嘉里建设广场、NEO大厦这类甲级写字楼,而创富港走的是经济路线,主要服务成长型的小企业,驻点会选择条件稍微弱一点的乙级写字楼。

共享办公能省多少?

在写字楼租金高企的大城市,租用一定面积办公室的费用并不低,服务型办公室能否为企业节省办公成本?朱旗告诉,他们公司提供的服务型办公室月租金大概在1580—1680元/月,租金包括水费、电费、物业管理费、装修、家私等基本的硬件。“但是每个企业都会有共同的需求,如前台、文员、会议室和简单的办公设备等,我们通过资源整合,所有企业共用一个前台,帮助企业节省办公设备的投入和管理人员的费用。”

在朱旗提供的商务服务清单上看到,额外的服务包括收件传真、秘书接电、工商注册、商务座机、人工飞线、自动飞线、商务差旅订票、会议室租用等众多细分服务,这些服务都按月来计算费用,几十元到几百元不等。

实地走访了嘉里建设广场和京基100的服务型办公室,发现这两处高端的服务型办公室租金价格都不低,嘉里建设广场三座13楼100多平方米的租金要10万元/月,而京基100大厦10平方米左右每个月租金也要1万多元,几乎是原写字楼价格的2倍多。

有业内人士对表示,这种服务型办公室分割面积后的价格大概是分割面积前两倍,再加上其它商务服务费用,成本也不低,价格和租用住宅楼里的商务公寓差不多,甚至更贵些。该人士认为:“由于分割面积小,租用的人多且杂,还不如租商务公寓。只是有些企业为了自身的形象,愿意高价租用甲级写字楼的办公室。”

香港很成熟,深圳刚起步

据了解,这种服务型办公室模式在北京、上海、广州以及香港和国外都比较多,特别是香港和国外发展已经很成熟。有业内人士认为,由于广州、上海等大城市的大型企业分支机构比较多,能很好地支撑起这个市场,因此,高端的服务型办公室也比较多。而深圳的这个市场尚在起步阶段,服务的群体大多是创业型和中小型企业,因此发展空间还很大。

中原地产写字楼部董事总经理范进佳告诉,这些服务型办公室的供应商都是在写字楼刚入伙不久时租下来的,当时租的价格都很便宜,“有的写字楼当时的租金才90元每平方米,现在已经200多元了,光是差价都赚了不少钱的。”朱旗也向透露,创富港近几年一直保持50%的增长率。他认为,这种办公室的户型在商务中心地带填补了市场的空白,比较稀罕也比较受欢迎,且风险低发展前景好。也有业内人士认为,这种模式看上去很美,做起来却很难,并不是所有投资客都可轻松入行的。“在较实惠的写字楼里开设商务中心的基本是靠一定的关系才能租下好几层来分租。”该人士称。而有效的选址和后期的招商运营也是对企业很大的挑战。

小众市场

的大空间

■观察

服务型办公室市场无疑是个小众市场,但却有着潜在的巨大发展空间。其发展的背后依托的是经济增长、产业结构的完善和政策环境的利好。据了解,中国服务型办公室市场占有率迅速提升,上海的服务型办公室数量在过去6年增长了204%,而北京更录得超过337%的增幅。目前,上海的服务型办公室供应量全球排名第11位,北京排名第26位。根据一份环球服务型办公室市场报告,商业中心区的甲级和服务型办公室,每个工作台的平均月租达到6500元或以上。

有业内人士介绍,服务型办公室在广州、上海和北京这些大城市发展很成熟,甚至已经划分出了低、中、市场。可在采访时发现,在深圳,甚至许多业内人士都不太知晓这种服务模式。这从侧面反映出,一方面深圳的服务型办公室市场发展空间还有待挖掘,另一方面,这种商务服务模式在深圳尚未被广泛接受和认可。

但是,深圳的经济环境优越,因自主创新而闻名,伴随着未来产业结构的不断完善,相信能吸引越来越多的科技、金融服务、运输、创意产业和国际贸易等其他行业企业前来安家落户。

值得警惕的是,政策对市场的反应往往是滞后的,目前中国尚没有明确的法律法规来规范服务型办公室市场,这可能导致对入驻商务中心的供应商把关不足,皮包公司趁虚而入,各个供应商恶性竞争,扰乱市场秩序,破坏行业形象。再者,这种服务型办公室终是以商务服务为核心,不是单纯意义上的“包租公”,因此也不是一味地玩着拆分面积的游戏,否则会乱象丛生。

一个成熟的市场需要有经济、产业的支撑之外,还需要一个有序的市场环境,这样市场的多元化才能实现。

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